Gebäudemodernisierungsgesetz & Förderung 2026: Was Eigentümer, WEGs und Vermieter jetzt wissen müssen
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) reformiert die Anforderungen an Bestandsgebäude grundlegend. Gleichzeitig stehen für energetische Sanierungen so hohe Fördersummen wie nie zuvor zur Verfügung. Dieser Ratgeber erklärt, was sich ändert, welche Maßnahmen förderfähig sind – und wie Sie die Förderung optimal nutzen.
Inhalt
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz: Reform im Überblick
- Was gilt für Bestandsgebäude? Pflichten & Bestandsschutz
- Förderprogramme 2026 im Überblick
- Förderfähige Maßnahmen: Klicken & entdecken
- Förderrechner: Ihre individuelle Förderquote
- Sanierungsfahrplan als Strategie: iSFP & Vorteile
- Besonderheiten für WEGs und Vermieter
- Zeitplan & entscheidende Fristen
- Quellenverzeichnis
1. Das Gebäudemodernisierungsgesetz: Reform im Überblick
⚠️ Gesetzentwurf im parlamentarischen Verfahren – Stand Februar 2026Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ist das zentrale Gesetzgebungsvorhaben der neuen Bundesregierung im Bereich der Gebäudeenergieeffizienz. Es soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2024 erheblich reformieren und zum 1. Juli 2026 in Kraft treten.[1][2] Die rechtliche Grundlage bildete ein Eckpunktepapier, das CDU/CSU und SPD am 23. Februar 2026 vorlegten.[3]
Im Mittelpunkt der Reform steht die Abkehr von der bisherigen technologiespezifischen Vorschrift: Die 65-%-Erneuerbarenpflicht beim Einbau neuer Heizsysteme (§§ 71, 72 GEG) soll für Bestandsgebäude entfallen.[4][5] Damit rückt der Gesetzgeber von einer strikten Gerätevorschrift ab und hin zu einer technologieoffeneren Systematik – mit dem Ziel, die Treibhausgasneutralität im Gebäudesektor bis 2045 dennoch zu erreichen.[6]
Wichtiger Hinweis: Das GMG befindet sich derzeit (Februar 2026) noch im parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren. Die hier dargestellten Regelungen beruhen auf dem veröffentlichten Eckpunktepapier vom 23. Februar 2026. Inhaltliche Änderungen bis zur endgültigen Verabschiedung sind möglich.[2][7]
Kernelemente des GMG
Das GMG verfolgt drei strategische Säulen: Erstens die Liberalisierung der Heizungsvorschriften für Bestandsgebäude – Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig, unterliegen jedoch ab 2029 der schrittweisen „Biotreppe" (anfangs 10 % klimafreundliche Brennstoffe, steigende Quote bis 2040).[8] Zweitens die Stärkung energetischer Sanierungsmaßnahmen durch Förderanreize statt ordnungsrechtlichen Zwang. Und drittens die Verlängerung und Stabilisierung der BEG-Förderung bis mindestens 2029.[9]
Politischer Kontext: Der Kurswechsel hin zur Technologieoffenheit ist Reaktion auf die breite gesellschaftliche Kritik am GEG 2024. Laut einer Umfrage von thermondo (November 2025) hielten lediglich 20 % der Hausbesitzer die bisherigen politischen Vorgaben für verlässlich.[10] Die neue Bundesregierung reagiert mit einem konsistenten Förder- statt Verbotsrahmen.
2. Was gilt für Bestandsgebäude? Pflichten & Bestandsschutz
Für die Millionen Eigentümer von Bestandsimmobilien ist die zentrale Botschaft: Kein unmittelbarer Austauschzwang. Bestehende Heizungsanlagen, auch fossil betriebene, genießen Bestandsschutz und müssen nicht aktiv ersetzt werden.[11] Auch Reparaturen defekter Anlagen bleiben weiterhin zulässig. Nur beim irreparablen Totalausfall greift die Pflicht, eine GEG-konforme Neuanlage einzubauen.[12]
Dennoch bestehen weiterhin einige ordnungsrechtliche Anforderungen, die Eigentümer kennen sollten:
| Anforderung | Gilt für | Frist / Regelung | Status GMG |
|---|---|---|---|
| Dämmung oberste Geschossdecke / Dach | Neu erworbene Gebäude | Innerhalb 2 Jahre nach Eigentümerwechsel | Bleibt bestehen |
| Hydraulischer Abgleich | Gebäude ab 6 Wohneinheiten mit Gaszentralheizung | Bis 30.09.2025 (lief bereits) | Bereits umgesetzt |
| Heizungscheck nach DIN EN 15378 | Gebäude ab 6 WE mit Gaszentralheizung | Alle 2 Jahre Pflicht | Bleibt bestehen |
| 65-%-Erneuerbarenpflicht Heizung | Bestandsgebäude bei Heizungstausch | War geplant ab Wärmeplanung | Entfällt (GMG) |
| Kommunale Wärmeplanung (Pflicht der Kommunen) | Städte > 100.000 EW bis 30.06.2026; kleinere bis 30.06.2028 | Legt fest: Wärmenetz, Wasserstoff oder dezentral | Bleibt bestehen |
| Biotreppe für neue Gasheizungen | Neu eingebaute Gas-/Ölheizungen | Ab 01.01.2029: initial 10 % Biomethan/E-Fuels | Neu (GMG) |
Praxishinweis für Vermieter: Die Pflicht zur Offenlegung des Energieausweises bei Neuvermietung bleibt unverändert bestehen. Gebäude mit schlechter Energieklasse (F, G, H) sind am Mietmarkt zunehmend schwerer vermietbar. Eine energetische Sanierung wirkt sich direkt auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit aus.[13]
3. Förderprogramme 2026 im Überblick
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das Hauptinstrument der energetischen Gebäudesanierungsförderung in Deutschland. Sie teilt sich in drei Programme auf, die je nach Umfang der Sanierung und Eigentümerstruktur zur Anwendung kommen:[14][15]
| Programm | Kurzbezeichnung | Förderart | Max. Betrag/WE | Basis-Förderquote |
|---|---|---|---|---|
| BEG Einzelmaßnahmen – Heizung | KfW 458 | Zuschuss (direkt über KfW) | 30.000 € | 30 % (bis 70 %) |
| BEG Einzelmaßnahmen – Gebäudehülle, Anlagentechnik | BAFA (BEG EM) | Zuschuss | 60.000 € | 15 % (bis 20 %) |
| BEG Wohngebäude – Gesamtsanierung | KfW 261 | Kredit + Tilgungszuschuss | 150.000 € | 5 – 45 % TZ |
| BEG Wohngebäude – Komplettsanierung (Zuschuss) | KfW 262 | Zuschuss | 150.000 € | Analog KfW 261 |
| Steuerliche Förderung § 35c EStG | – | Steuerbonus | 40.000 € Steuerbonus | 20 % über 3 Jahre |
Wichtig: Beim KfW-Programm 458 (Heizungsförderung) wird die Grundförderung von 30 % durch Boni ergänzt. Besonders relevant sind der Geschwindigkeitsbonus (+20 %) für den Tausch einer noch funktionierenden fossilen Heizung sowie der Einkommensbonus (+30 %) für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen bis 40.000 € jährlich – kombiniert sind bis zu 70 % möglich.[18][19]
Antragspflicht vor Maßnahmenbeginn: Der Förderantrag muss zwingend vor Beginn der Arbeiten und vor Abschluss eines Lieferungs- oder Leistungsvertrages gestellt werden. Nachträgliche Anträge werden grundsätzlich nicht akzeptiert.[20]
4. Förderfähige Maßnahmen: Klicken & entdecken
Klicken Sie auf eine Maßnahmenkategorie, um Details zur Förderfähigkeit und technischen Anforderungen zu erhalten:
Dämmung Gebäudehülle
Die Dämmung der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Kellerdecke, Bodenfläche) ist eine der wirksamsten Einzelmaßnahmen zur Reduzierung des Heizenergiebedarfs. Gefördert werden Maßnahmen über das BAFA im Rahmen des BEG Einzelmaßnahmen-Programms mit einem Grundfördersatz von 15 %. Mit dem iSFP-Bonus erhöht sich der Satz auf 20 %. Technische Mindestanforderung: U-Wert nach BEG-Anforderungstabelle (z.B. Außenwand ≤ 0,20 W/m²K). Die förderfähigen Kosten sind auf 60.000 € pro Wohneinheit gedeckelt. Wichtig: Beantragung vor Maßnahmenbeginn bei der BAFA. Ein Energieeffizienz-Experte muss die Maßnahme bestätigen.
5. Förderrechner: Ihre individuelle Förderquote
Die BEG-Förderung variiert je nach Maßnahmenkategorie, Bonusberechtigung und weiteren Faktoren. Der folgende Rechner gibt eine Orientierung – er bildet sowohl die Heizungsförderung (KfW 458) als auch die Hüllflächenmaßnahmen (BAFA BEG EM) ab:[18][19][20]
Förderrechner: BEG-Einzelmaßnahmen 2026
Hinweis: Dieser Rechner dient zur groben Orientierung und ersetzt keine individuelle Energieberatung. Förderfähige Kosten werden je nach Programm gedeckelt (KfW 458: 30.000 € / BAFA BEG EM: 60.000 € pro WE). Boni nicht kumulierbar über das Maximum. Quellen: KfW 458 [18], BAFA BEG EM [19], BEG-Richtlinie [14].
6. Sanierungsfahrplan als Strategie: iSFP & Vorteile
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein von der BAFA gefördertes Beratungsinstrument, das Eigentümern eine schrittweise Sanierungsstrategie für ihr Gebäude aufzeigt. Er wird von einem zugelassenen Energieeffizienz-Experten (EEE) erstellt und bietet mehrere handfeste Vorteile:[21][22]
Mit dem iSFP wird die energetische Sanierung zu einem strukturierten Projekt: Maßnahmen werden in einer sinnvollen Reihenfolge geplant (z.B. zuerst Hülle dämmen, dann Heizung anpassen), was die Gesamtkosten senkt und die Förderpotenziale maximiert.[22] Für WEGs und Vermieter mit mehreren Einheiten ist der iSFP besonders wertvoll, da er als Entscheidungsgrundlage gegenüber Eigentümerversammlungen dient.
So funktioniert die Erstellung Schritt für Schritt
7. Besonderheiten für WEGs und Vermieter
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und Vermieter stehen vor besonderen rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Das GMG und die BEG-Förderung haben für diese Gruppe spezifische Regelungen:[24][25]
WEG-Beschlussfassung: Seit der WEG-Novelle 2020 können energetische Sanierungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Für Maßnahmen mit erheblichem Kostenaufwand ist weiterhin ein qualifizierter Beschluss (Dreiviertelmehrheit nach Köpfen) erforderlich. Der iSFP kann als fachliche Grundlage für Eigentümerversammlungen dienen.[24]
BEG-Förderung für WEGs
WEGs können BEG-Förderung grundsätzlich für alle Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beantragen. Der Antrag wird von der WEG (vertreten durch den Verwalter) gestellt. Die förderfähigen Kosten werden in vielen Programmen pro Wohneinheit berechnet, was bei großen WEGs zu erheblichen Gesamtförderbeträgen führen kann.[14] Für Anlagen in Gebäuden ab drei Wohneinheiten gelten teilweise günstigere iSFP-Fördersätze.
CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter
Seit 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG): Die Kosten des CO₂-Preises werden zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt – abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Schlecht sanierte Gebäude (Energieklasse G, H) belasten Vermieter mit bis zu 90 % der CO₂-Kosten. Eine energetische Sanierung verbessert nicht nur die Effizienz, sondern reduziert direkt die Kostenlast des Vermieters.[26]
8. Zeitplan & entscheidende Fristen
Individuelle Förderberatung für Ihr Gebäude
Jedes Gebäude ist anders – und die optimale Kombination aus Maßnahmen und Fördermitteln hängt von Baujahr, Zustand, Eigentümerstruktur und persönlicher Situation ab. Das Ingenieurbüro Ravenstein berät Sie als zugelassener Energieeffizienz-Experte (EEE) unabhängig und umfassend.
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Quellenverzeichnis