Vom GEG zum GModG: Was sich 2026 geändert hat

Seit dem 29. Juli 2026 trägt das bisherige Gebäudeenergiegesetz den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Gleichzeitig wurden wichtige Vorgaben für Heizungen verändert. Für Käufer eines Bestandsgebäudes ist deshalb entscheidend, ältere Informationen zum GEG nicht ungeprüft auf die aktuelle Rechtslage zu übertragen. [1][2]

Besonders relevant ist die Unterscheidung zwischen echten Nachrüstpflichten und Anforderungen, die erst durch eine freiwillig geplante Baumaßnahme ausgelöst werden. Ein Hauskauf bedeutet also nicht automatisch, dass Fassade, Fenster, Dach und Heizung vollständig energetisch saniert werden müssen.

Welche Sanierungspflichten können Käufer treffen?

1. Oberste Geschossdecke oder Dach prüfen

§ 35 GModG enthält eine Nachrüstpflicht für bestimmte oberste Geschossdecken beheizter Gebäude. Ist die zugängliche Decke zu einem unbeheizten Dachraum energetisch nicht ausreichend, muss sie grundsätzlich so gedämmt werden, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 0,24 W/(m²K) erreicht wird. Die Anforderung gilt ebenfalls als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. [3]

Bei älteren Gebäuden bedeutet das nicht automatisch, dass neu gedämmt werden muss. Vor einer Investition sollte deshalb geprüft werden, welcher Aufbau tatsächlich vorhanden ist und ob der bestehende Wärmeschutz die gesetzlichen Anforderungen bereits erfüllt. Bei technisch begrenzten Dämmdicken sieht das Gesetz außerdem Sonderregelungen vor. [3]

2. Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen

Eine weitere typische Schwachstelle findet sich im Keller. Zugängliche, bisher ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen nach den gesetzlichen Vorgaben gedämmt werden. § 69 GModG verweist für die erforderliche Begrenzung der Wärmeabgabe auf Anlage 8 des Gesetzes. [4][5]

Gerade bei einem älteren Einfamilienhaus sollte deshalb nicht nur der Heizkessel betrachtet werden. Rohrleitungen, Armaturen, Verteiler und deren Dämmzustand gehören ebenfalls in die energetische Bestandsaufnahme.

Die Zweijahresfrist nach dem Eigentümerwechsel

Besonders relevant ist die Sonderregel für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Wurde eine Wohnung bereits am 1. Februar 2002 vom damaligen Eigentümer selbst bewohnt, konnte für die Nachrüstung der obersten Geschossdecke eine Ausnahme bestehen. Bei einem späteren Eigentümerwechsel geht diese Begünstigung nicht unbegrenzt auf den Erwerber über. § 35 Absatz 3 GModG sieht für den neuen Eigentümer eine Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 vor. [3]

Wer freiwillig saniert, kann weitere Anforderungen auslösen

Neben den eigentlichen Nachrüstpflichten enthält das GModG Anforderungen für den Fall, dass Außenbauteile ohnehin erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden. § 36 GModG betrifft unter anderem Außenwände, Fenster, Dachflächen und bestimmte Decken. Werden entsprechende Maßnahmen durchgeführt, müssen die betroffenen Flächen die in Anlage 7 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten einhalten. [6][7]

Eine wichtige Grenze sind 10 Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe. Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent ihrer Gesamtfläche betreffen, sind von dieser Anforderung ausgenommen. Das verhindert, dass beispielsweise jede kleine Reparatur automatisch eine umfangreiche energetische Sanierung des gesamten Bauteils auslöst. [6]

Alte Öl- oder Gasheizung: Muss sie nach dem Hauskauf raus?

Eine pauschale Aussage, nach der jeder Käufer eine alte Öl- oder Gasheizung allein wegen ihres Alters austauschen muss, entspricht nicht mehr der aktuellen Rechtslage. Mit dem GModG wurden zentrale Vorgaben der früheren Heizungsregelungen verändert. Die früher viel diskutierte 65-Prozent-Vorgabe wurde in dieser Form aufgehoben. [1][2]

Das bedeutet allerdings nicht, dass die Heizungsfrage beim Hauskauf unwichtig geworden ist. Wer eine fossile Heizung neu einbaut oder langfristig weiterbetreibt, muss die gesetzlichen Vorgaben für die eingesetzten Brennstoffe und deren zukünftige Entwicklung berücksichtigen. Für bestimmte neu eingebaute fossile Heizungen sieht das GModG ab 2029 steigende Mindestanteile geeigneter Brennstoffe vor. [8]

Für Käufer ist deshalb weniger die Frage entscheidend, ob eine funktionierende Heizung am Tag des Kaufs sofort ausgetauscht werden muss. Wichtiger ist, ob die vorhandene Anlage technisch und wirtschaftlich noch in das geplante Sanierungskonzept passt. Heizlast, Dämmstandard, Heizflächen, Vorlauftemperaturen und die zukünftige Wärmeversorgung sollten zusammen betrachtet werden.

Hauskauf in NRW: Diese Punkte zusätzlich prüfen

Das GModG ist Bundesrecht. Beim Immobilienkauf in Nordrhein-Westfalen kommen jedoch weitere landesrechtliche und kommunale Themen hinzu. Sie haben nicht alle unmittelbar mit energetischer Sanierung zu tun, können die Kosten einer Immobilie aber erheblich beeinflussen.

Baulasten

Das Baulastenverzeichnis ist nicht mit dem Grundbuch identisch. Es enthält öffentlich rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte deshalb prüfen, ob relevante Baulasten bestehen. Das Bauportal Nordrhein-Westfalen ermöglicht die Beantragung einer entsprechenden Auskunft. [9]

Denkmalschutz

Bei einem Baudenkmal können energetische Maßnahmen zusätzliche Abstimmungen erforderlich machen. Nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW benötigen Veränderungen eines Baudenkmals grundsätzlich die Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde. Das kann beispielsweise Fassadendämmung, Fenster, Dachaufbauten oder technische Anlagen betreffen. [10]

Kaufnebenkosten realistisch kalkulieren

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Sie kommt zusätzlich zu weiteren Erwerbsnebenkosten hinzu. Für die Sanierungsplanung ist das relevant, weil das tatsächlich nach dem Kauf verfügbare Modernisierungsbudget nicht allein aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Finanzierungssumme abgeleitet werden sollte. [11]

Energieausweis: wichtig, aber keine Sanierungsplanung

Der Energieausweis dient nach § 79 GModG der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und ermöglicht einen überschlägigen Vergleich. Er kann als Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis ausgestellt werden und ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. [12]

Käufer sollten den Energieausweis deshalb als ersten Orientierungspunkt verstehen, nicht als technische Sanierungsplanung. Er beantwortet beispielsweise nicht automatisch, welches Bauteil zuerst modernisiert werden sollte, welche Heizleistung nach einer Dämmung erforderlich ist oder welche Maßnahmenkombination wirtschaftlich sinnvoll ist.

Bei kommerziellen Immobilienanzeigen müssen bei vorhandenem Energieausweis unter anderem Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse angegeben werden. [13]

Förderung: Pflicht und sinnvolle Sanierung verbinden

Eine gesetzliche Mindestanforderung muss nicht das Ende der Planung sein. Besonders bei einem frisch erworbenen Bestandsgebäude lohnt es sich, Dach, Fassade, Fenster, Kellerdecke und Anlagentechnik als Gesamtsystem zu betrachten. Ein individueller Sanierungsfahrplan kann dafür eine langfristige Reihenfolge entwickeln.

Bei förderfähigen Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle beträgt die BEG Grundförderung derzeit 15 Prozent. Wird eine förderfähige Maßnahme aus einem individuellen Sanierungsfahrplan umgesetzt, kann ein iSFP Bonus von weiteren 5 Prozentpunkten hinzukommen. [14][15]

Auch Fachplanung und energetische Baubegleitung können förderfähig sein. Bei einem Heizungstausch gelten eigene Förderbedingungen über die KfW. Die Förderlandschaft wurde 2026 angepasst, weshalb vor einer Investitionsentscheidung immer die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Bedingungen geprüft werden sollten. [16][17]

Checkliste vor dem Hauskauf in NRW

Fazit: Sanierungspflicht ist nicht gleich Komplettsanierung

Ein Hauskauf in Nordrhein-Westfalen löst auch unter dem GModG 2026 keine pauschale Komplettsanierungspflicht aus. Besonders relevant sind jedoch vorhandene Nachrüstpflichten, etwa bei einer unzureichend gedämmten obersten Geschossdecke oder ungedämmten Wärmeleitungen. Bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern wird zudem die Zweijahresfrist nach einem Eigentümerwechsel wichtig.

Zusätzliche energetische Anforderungen können entstehen, sobald Käufer größere Bauteile freiwillig erneuern. Deshalb sollte vor der ersten Handwerkerbeauftragung geklärt werden, was gesetzliche Pflicht ist, welche Maßnahme technisch sinnvoll ist und welche Förderung genutzt werden kann. Die beste Gelegenheit dafür liegt häufig bereits vor dem Kauf oder unmittelbar danach.

Eine strukturierte Energieberatung kann aus einzelnen Pflichten einen langfristigen Modernisierungsplan entwickeln. So lassen sich ohnehin notwendige Arbeiten mit Maßnahmen verbinden, die Energieverbrauch, Wohnkomfort und langfristige Betriebskosten verbessern.